Инвестиции в строительство недвижимости

Как правильно инвестировать в покупку жилья

Фонд финансирования строительства
Фонд операций с недвижимостью
Специфические стороны систем

Приобретение нового жилья – очень рискованное дело с точки зрения инвестирования в строительство и дальнейшего узаконивания прав на недвижимость. Вложить деньги в возведение своего будущего жилья можно только через специализированные фонды, и никак не напрямую передать застройщику. На рынке существуют десятки схем вложений в будущее жилье, однако ни одна из них не гарантирует своевременное окончание строительства. Есть, конечно, законные схемы, есть и полулегальные.

Согласно украинскому законодательству, легальными считаются 4 механизма инвестирования: Инвестирование в строительство недвижимости

Наиболее распространенными в Украине являются первые две схемы, через которые реализуют квартиры большинство столичных застройщиков. Их и рассмотрим дальше.

Фонд финансирования строительства

В целом, деятельность ФФС и ФОН похожа между собой, разница лишь в целевом назначении этих организаций. Так, создать или купить фонд финансирования строительства выгодно, если собственник намерен только реализовывать передачу жилья в собственность инвесторов. В сущности, фонд финансирования строительства аккумулирует средства, и в дальнейшем использует их на благо строительства.

В системе инвестирования через ФФС принимают участие:

  • Застройщик;
  • Управитель – лицензированное финансовое учреждение, которое действует от своего имени в интересах ФФС и осуществляет управление деньгами инвестора согласно законодательству и правилам фонда;
  • Инвестор – человек (или юридическое лицо), вкладывающий средства в возведение своего будущего жилья;
  • Страховая компания. Это не обязательная сторона, однако страхование коммерческих рисков управителя ФФС будет огромным плюсом для инвестора.

Итак, если Вы собираетесь купить фонд финансирования строительства или инвестировать через него средства в будущее жилье, схема работы ФФС выглядит следующим образом. Инвестор (будущий владелец квартиры) заключает договор с управителем на передачу имущества в доверительную собственность для спонсирования строительства. В свой черед, управитель уже имеет договор с застройщиком, по которому последний должен построить объект недвижимости, а потом передать его в собственность инвестора.

Фонд финансирования строительстваВ частности, ФФС получается посредником, который гарантирует инвестору выполнение обязательств. Так, если застройщик нарушает условия договора, его функции, включая право поменять застройщика, переходят управителю.

Фонд операций с недвижимостью

Целью создать или купить фонд операций с недвижимостью задаются финансовые институты, которые намерены реализовывать получение дохода собственниками его сертификатов. Проще говоря, ФОН привлекает средства лиц (и физических, и юридических), которые не столько хотят купить недвижимость, сколько заработать на операциях с жильем.

Для застройщика это является эффективным способом привлечения средств для дальнейшей реализации своих проектов. Создать ФОН может только финансовый институт со специальной лицензией на привлечение денежных средств. Для этого он должен выпустить сертификаты ФОН, которые в дальнейшем продаются инвесторам (лицам, желающим инвестировать в недвижимость). По сути, эти сертификаты являются ценными бумагами, а по сему могут покупаться и продаваться на фондовом рынке, включая котировки на фондовой бирже. Такой механизм позволяет инвесторам получить прибыль еще до момента завершения строительства, реализовав свои сертификаты ФОН.Фонд операций с недвижимостью

Схема создания ФОН действительно несколько сложная, однако это очень доходная сфера бизнеса, которая, к тому же, пользуется популярностью на рынке недвижимости. В большинстве случаев для ускорения процедуры создания организации более выгодно купить фонд операций с недвижимостью.

Специфические стороны систем

Если в случае ФФС, инвестирование исходит непосредственно от будущего владельца квартиры, то ФОН сотрудничает, можно сказать, с посредниками, которые в дальнейшем реализовывают сертификаты на конкретную недвижимость.

Неоспоримыми преимуществами фонда финансирования строительства являются:

  • четкая законодательная регламентация;
  • гарантия выполнения договора от управителя, поскольку в случае неприятностей функции застройщика переходят ему;
  • право инвестора отказаться от участия в ФФС и забрать свои средства;
  • возможность страхования рисков инвестора;
  • в случае банкротства финн. учреждения, инвестированные средства не пропадают.

Вместе с этим, естественно, в данной схеме есть огромный недостаток: очень часто на практике управитель и застройщик связаны между собой. В частности, если планирует купить фонд финансирования строительства, или купить фонд операций с недвижимостью, наперед просчитываются все хода по максимальному привлечению прибыли и минимизации убытков, что и выливается в тесную связь с управителем.  К сожалению, этот «маленький» нюанс начисто нивелирует практически все достоинства приведенной схемы финансирования, потому что управитель, вместо защиты прав инвесторов и осуществления контроля над работой застройщика, фактически действует в интересах последнего.

В завершение, хочется сказать, что если Вы не до конца понимаете схему инвестирования в строительство, или, не дай Бог, столкнулись с несовершенством одной из систем, лучше не предпринимать ничего самостоятельно. Дабы Ваше самовольство не обернулось потерями, обратитесь к юристам, и тогда Ваш вопрос, скорее всего, будет успешно решен.